祖父が亡くなった後も家や土地の名義を変更しないまま父が亡くなった場合、孫だけで直ちに自分の名義へ変更できるとは限りません。祖父の相続と父の相続を順番に整理し、叔父・叔母や母、兄弟姉妹など、関係する相続人を確認する必要があります。
本記事では、祖父名義の不動産を孫が引き継ぐための手続、相続人の範囲、相続登記の進め方を弁護士が解説します。
第1章 祖父名義のまま父が死亡した場合は、2つの相続が発生している
祖父が亡くなった後に相続登記をしないまま父も亡くなった場合、まずは登記名義人である祖父の相続から整理する必要があります。不動産登記では、現在の登記名義人である祖父から、権利がどのように移ったのかを順に整理する必要があるためです。
1-1 祖父の相続後に父の相続が続く数次相続
祖父が亡くなると、祖父が所有していた家や土地について相続が発生します。その時点で父が生存していれば、通常、父は祖父の相続人の一人となります。
その後、祖父の遺産分割や相続登記が終わらないうちに父が亡くなると、父が持っていた祖父の遺産に関する権利を、父の相続人が引き継ぎます。
このように、最初の相続手続が終わる前に相続人が亡くなり、次の相続が重なる状態を「数次相続（すうじ相続）」と呼びます。
1-2 父が祖父より先に亡くなった場合の代襲相続とは異なる
一方で、父が祖父より先に亡くなり、その後に祖父が死亡した場合には、一定の要件のもとで孫が父に代わって祖父の相続人になります。これが代襲相続です。
本コラムで扱うのは、祖父が先に死亡し、その時点では父が生存しているケースです。したがって、孫が祖父を直接代襲相続するのではなく、父が取得した相続上の地位を、父の相続人が引き継いでいる状況です。
被相続人が死亡した順番によって相続人の構成が変わるため、実務では、最初に、祖父と父の死亡日を戸籍で確認します。
第2章 祖父名義の家や土地について話し合う人を確認する
数次相続では、父の配偶者と子だけで話し合えばよいとは限りません。なぜなら、祖父の配偶者や、父以外に子がいる場合には、その人たちも祖父の相続人となるからです。
2-1 祖父が死亡した時点の相続人を調べる
祖父に配偶者と子がいるケースでは、祖父の配偶者である祖母と、父を含む祖父の子が相続人になります。父に兄弟姉妹がいれば、孫のあなたから見て叔父・叔母にあたる人も祖父の相続人です。
そのため、叔父・叔母などその他の相続人の合意なしに、祖父の家や土地の取得者を決めることはできません。
たとえ父が長年祖父名義の家に住み、固定資産税や修繕費を負担していても、それだけで父が不動産を単独取得できるわけではありません。また、父から「祖父が自分に与えた不動産だ」と聞いていたりしても、それだけで登記に必要な権利関係を証明することは難しいといえます。
※祖父の遺言書がある場合や、すでに有効な遺産分割協議が成立し、当該の家や土地を父が取得することが確定している場合には、その内容に応じて手続を進められます。
2-2 叔父・叔母が亡くなっている場合、さらに関係者が増える
特に、孫であるあなたから見て叔父・叔母にあたる人が、祖父の死亡後、遺産分割が終わる前に亡くなった場合には、叔父・叔母の配偶者や子などが、叔父・叔母の相続上の地位を引き継ぐため、相続人の整理はさらに複雑になります。
相続登記を長期間しないままにすると、このように相続が次の世代へ重なります。
遺産分割では相続人全員の参加が必要であるため、戸籍をたどって、祖父の遺産分割に参加すべき人を漏れなく調べなければなりません。
第3章 孫が祖父名義の家や土地を引き継ぐための手続
3-1 土地と建物の登記名義を確認する
まずは、法務局で登記事項証明書を取得し、土地と建物の名義人を確認します。
実家全体が祖父名義だと思っていても、実際には土地が祖父名義、建物が父名義になっていることがあります。また、建物の敷地が複数の土地に分かれており、その一部だけが祖父より前の世代の名義になっているケースなどもあります。
登記事項証明書では、名義人だけでなく、不動産の所在や地番、家屋番号、共有者の有無、また、抵当権が残っていないかも確認します。抵当権が残っている場合には、借入れが残っているのか、完済後に抹消登記がされていないだけなのかによって対応が異なるため、あわせて確認が必要です。
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固定資産税の納税通知書だけでは登記上の権利関係を把握できない場合があるため、土地と建物を分けて確認することが大切です。
3-2 祖父と父の遺言書や遺産分割協議書を確認する
次に、祖父と父が遺言書を残していないかを確認します。
自宅や貸金庫などを探すほか、公正証書遺言が作成されていないかを公証役場へ照会したり、法務局の自筆証書遺言書保管制度が利用されていないかを確認したりする方法があります。
また、相続登記をしていなくても、祖父の死亡後に遺産分割協議書だけは作成していることがあります。祖父の相続人全員が父の取得に合意していたことを書面で確認できれば、その内容に沿って手続を進められる可能性があるため、遺産分割協議書の有無を確認することも重要です。
遺言書や遺産分割協議書が見つからず、過去に有効な遺産分割協議が成立していたことも確認できない場合には、現在の相続関係をもとに、不動産の取得者を決める必要があります。
3-3 戸籍を収集して相続関係を証明する
第2章で確認した相続関係を手続上証明するため、祖父と父について、出生から死亡までの戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍を収集します。祖父に父以外の子（あなたから見て叔父・叔母）がいて、その叔父・叔母も亡くなっている場合は、亡くなった叔父・叔母についても戸籍を集め、その相続人を確認する必要があります。
戸籍の収集が終わったら、誰がいつ亡くなり、その権利を誰が引き継いだのかを相続関係図にまとめます。この相続関係図を作成することで、祖父の遺産に関する遺産分割協議に参加する人や、相続登記に必要な書類を整理しやすくなります。
3-4 不動産を取得する人を決め、遺産分割協議書を作成する
遺言書などによって祖父名義の家や土地の取得者が決まっていない場合には、相続人全員で誰が取得するのかを話し合います。
孫がその家に住み続けたい場合には、孫が不動産を取得し、その代わりとして、ほかの相続人へ一定の金銭（代償金）を支払う方法が考えられます。不動産を売却し、その代金を分ける方法もあるため、不動産の評価額や、ほかの遺産の内容、各相続人の希望を踏まえて分割方法を決めます。
話合いがまとまったら、対象となる土地・建物と取得者を正確に記載した遺産分割協議書を作成します。
3-5 原則として祖父の相続と父の相続を順番に登記する
祖父の遺産分割によって父が不動産を取得し、その後、父の相続によって孫が取得する場合、権利は、祖父 → 父 → 孫 という順番で移っています。
父がすでに亡くなっていても、この権利の移り変わりがなくなるわけではありません。
そのため、原則として、まず祖父の死亡による相続を原因として、祖父名義から亡くなった父の名義へ相続登記を行います。その後、父の死亡による相続を原因として、父名義から不動産を取得する孫の名義へ相続登記を行います。
つまり、登記簿上でも、
↓
亡くなった父名義
↓
孫名義
という二段階の相続を反映させることになります。
ただし、次の3-6で説明するように、祖父から父への相続が単独相続となる一定の場合には、途中の父名義への登記を省略し、祖父名義から孫名義へ直接相続登記ができることがあります。
3-6 途中の相続が単独相続なら、父名義の登記を省略できる場合がある
祖父から父への相続が単独相続となる場合には、途中の父名義への登記を省略し、祖父名義から最終的に不動産を取得する孫名義へ直接相続登記を申請できることがあります。
例えば、父が祖父の唯一の相続人であったことを戸籍で確認できる場合や、祖父の遺言書、遺産分割協議書などによって、父が単独で当該不動産を取得したことを確認できる場合です。その後、父の相続によって孫が不動産を取得するのであれば、登記簿に途中の父名義を記載せず、最終的な取得者である孫まで登記できることがあります。
祖父名義から孫名義へ直接相続登記ができるかどうかは、途中の相続における取得者や遺産分割の内容によって異なるため、個別に確認する必要があります。
3-7 相続登記の申請期限にも注意する
相続登記は、2024年4月1日から義務化されています。
相続によって不動産を取得したことを知った相続人は、原則として、そのことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。遺産分割前であっても、共同相続人は法定相続分に応じた持分を引き継いでいるため、最終的な取得者が決まっていないことだけで申請義務がなくなるわけではありません。
また、遺産分割によって不動産を取得する人が決まった場合には、別途、遺産分割の成立日から3年以内に、その内容に応じた登記が必要です。正当な理由なく申請しなかった場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。
これは、義務化前に発生していた相続も対象です。
2024年4月1日より前から、祖父名義の不動産が相続財産に含まれること、自分がその不動産について相続人として権利を引き継いでいることを知っていた場合には、原則として2027年3月31日までに申請義務へ対応する必要があります。
数次相続では、戸籍の収集や遺産分割協議に時間がかかる傾向があるため、祖父名義の不動産が判明した段階で早めに準備を始めましょう。
第4章 相続手続が進まない場合の対処法
祖父の遺産分割に参加すべき人の所在が分からない場合や、祖父の家や土地の取得方法について意見が対立している場合には、状況に応じた法的手続が必要になります。
4-1 連絡が取れない相続人がいる場合
叔父・叔母などの住所が分からないときは、戸籍の附票などを取得して所在を調査します。
調査を尽くしても所在が分からず、その人が不在者に該当し、財産管理人もいない場合には、家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立て、必要な許可を得たうえで、その管理人に遺産分割協議へ参加してもらう方法があります。
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4-2 父が取得したはずだが書面が残っていない場合
親族全員が「祖父の家は父がもらった」と認識していても、当時の遺産分割協議書が見つからなければ、その合意内容を登記手続で示せないことがあります。
その場合、相続税申告書や預貯金の相続手続に使った資料、固定資産税関係の書類など、過去の合意を裏付ける資料がないかを確認します。それでも合意の成立や内容を確認できなければ、現在の相続人による遺産分割協議が必要になることがあります。
4-3 孫の取得に反対する相続人がいる場合
相続人全員の合意が得られなければ、遺産分割協議は成立しません。
孫のあなたが祖父の家や土地を取得することに反対する相続人がいる場合は、不動産の評価額、父が負担した管理費用、ほかの遺産の内容などを整理し、代償金の支払いを含む具体的な分割案を提示します。
協議で解決できないときは、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てます。調停でも合意できない場合には、原則として審判へ移行し、家庭裁判所が分割方法を判断します。
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第5章 祖父名義の不動産の相続は、相続人を調べる段階から専門家へ相談できる
祖父名義の家や土地を孫が相続する場合、誰が相続人なのかを正しく確定し、関係者全員から合意を得ることが難しいケースが少なくありません。
戸籍を集めて相続関係を調べた結果、これまで連絡を取ったことのない親族が相続人になることもあります。その場合、住所を調べて連絡を取り、不動産の分け方について一から説明しなければなりません。
書類の収集、相続人の確定、親族との調整には手間も時間もかかります。ご自身だけで進めることに負担を感じる場合には、早めに専門家へ相談することも検討しましょう。
私たちNexill&Partners（ネクシル＆パートナーズ）グループでは、相続に詳しい弁護士に加え、司法書士や税理士も連携し、相続人調査から遺産分割、相続登記、税務手続まで一体的に対応しています。祖父名義の不動産の相続でお困りの方は、お気軽にご相談ください。
