一人暮らしの親や兄弟姉妹などが賃貸物件で亡くなると、遺族は賃貸借契約の解約や遺品整理、管理会社からの費用請求などへ対応しなければなりません。自死が賃貸物件内で起きた場合には、特殊清掃費や空室による損害の賠償を求められることもあります。
本記事では、賃貸借契約や債務の相続、費用負担、相続放棄を検討する際の注意点について弁護士が解説します。
第1章 賃貸借契約は相続人に引き継がれる
1-1 賃借人が亡くなっても賃貸借契約は終了しない
賃貸物件の契約者が亡くなっても、その時点で賃貸借契約が自動的に終了するわけではありません。相続人は、亡くなった方の財産上の権利だけでなく、原則として義務も承継するため、賃借人としての地位も引き継ぐことになります。
誰も部屋に住み続けない場合でも、管理会社に対しては死亡の連絡だけでは足りず、契約の解約と明渡しが必要です。
1-2 契約を引き継ぐのは原則として法定相続人
賃貸借契約を引き継ぐのは、原則として亡くなった方の法定相続人です。配偶者は常に相続人となり、配偶者以外では、子ども、父母や祖父母、兄弟姉妹の順で相続人となる可能性があります。
一方、親族や緊急連絡先であるというだけで、当然に家賃や原状回復費を支払う義務が生じるわけではありません。ただし、連帯保証人になっている場合は相続人とは別に保証契約上の責任を負うため、相続放棄をしても保証債務が残るおそれがあります。
1-3 相続人が複数いる場合は対応方法を調整する
相続人が複数いる場合は、遺産分割が終わるまで、原則として相続人全員が賃借人としての地位を共同で引き継ぐことになります。
連絡窓口を一人に決めると手続を進めやすくなりますが、窓口となった人に遺品整理や費用負担まで集中すると、その人への負担が大きくなります。誰か一人に負担が偏らないよう無理のない範囲で役割を分けて進めることが大切です。
家賃や遺品整理費などを相続人の一人が立て替える場合には、後から確認できるよう、支払日や支払先、費用の内容を記録し、領収書なども保管しておきましょう。あらかじめ精算方法を共有しておくことで、後の行き違いを防ぎやすくなります。
第2章 賃貸借契約の解約・明渡しと遺品整理の進め方
2-1 誰も住み続けない場合は解約手続を行う
相続人や同居人が部屋に住み続けない場合には、賃貸借契約を解約し、部屋を明け渡す必要があります。賃貸借契約では、解約の申入れから契約終了まで一定の期間が設けられていることが多いため、まずは契約書を確認し、解約日の何日前までに申入れが必要かを把握しましょう。
相続人が複数いる場合、室内に残された遺品は遺産分割が終わるまで相続人全員が共同で引き継ぐことになるため、相続人の一人が自分の判断だけで遺品を持ち出したり処分したりすることは避けましょう。遺品の搬出や部屋の解約は、相続人全員で話し合ったうえで日程を調整して行います。
特に相続放棄を検討している場合には、解約書への署名が相続財産の処分と評価される可能性があるため、署名する前に弁護士へ確認することが大切です。
2-2 遺品を処分する前に相続財産を確認・保管する
前述の通り、室内に残された亡くなった方の所有物は原則として相続財産です。
まず、物を動かす前に室内全体と残されている物を写真や動画で記録します。次に、現金や通帳、保険証券、契約書など相続財産の調査や相続手続に必要な物を確認し、紛失しないよう保管してください。
その後、相続するか相続放棄をするか検討します。相続放棄をする可能性がある場合には、遺品の持出しや処分が相続放棄に影響する可能性があるため、自分の判断で処分を進めないことが大切です。詳しくは第4章で解説します。
相続する方針が決まった場合は、ほかの相続人とも相談しながら、引き継ぐ物と処分する物を分け、遺品整理と部屋の明渡しを進めます。
第3章 相続人はどこまで費用や損害賠償を負担するのか
3-1 未払い家賃と契約終了・明渡しまでの賃料
亡くなる前に滞納していた家賃は、亡くなった方の債務として相続の対象になります。相続人が複数いる場合、金銭債務である未払い家賃は、原則として各相続人が法定相続分に応じて承継します。
また、管理会社へ死亡を連絡した後も、賃貸借契約の終了までは家賃が発生します。さらに、賃貸借契約が終了しても、遺品が残っているなどの理由で部屋を明け渡していない場合には、明渡しが完了するまで賃料相当額の支払いを求められる可能性があります。
3-2 遺品整理費・特殊清掃費・原状回復費
室内に家財が残っている場合には搬出・処分費がかかります。また、発見までに時間が経過し、床や壁に汚損や臭いが生じている場合には、特殊清掃や消臭、内装工事などの費用を請求されることがあります。
ただし、人が亡くなったという理由だけで、室内を全面的に新しくする費用まで相続人が負担しなければならないわけではありません。通常の使用による損耗や経年変化は、原則として賃借人の原状回復義務の対象外です。
管理会社から原状回復費を請求された場合は、実際に特殊清掃や修繕が必要となった範囲を確認するとともに、通常損耗や経年変化に当たる部分、必要性の明らかでない全面的な張り替え・交換費用まで含まれていないかを確認することが大切です。
3-3 自死の場合、空室損失や賃料減額分を請求されることがある
賃貸物件内で自死があった場合、その後に入居者が決まらなかった期間の家賃や、賃料を下げて募集したことによる差額についても、損害賠償を求められる可能性があります。国土交通省のガイドラインにおいて、不動産業者（宅地建物取引業者）が賃貸借取引を媒介するにあたって、物件で自死の事実があった場合には原則として一定期間、次の入居希望者へ告知すべき事項とされており、そのことが入居者の募集に影響する可能性があるためです。
ただし、空室期間の家賃や賃料減額分を、相続人がすべて負担するとは限らず、「自死があった場合は家賃の3年分を支払う」などの一律の基準もありません。
賠償責任が認められる場合でも、その範囲は、実際に入居者を募集していたか、自死がなければ早期に入居者が決まったといえるか、賃料の減額幅やその期間が相当かなどを踏まえ、自死と相当因果関係が認められる損害に限られます。
そのため、管理会社から空室損失や賃料減額分を請求された場合には、実際の損失状況を裏付ける客観的な資料の提示を求め、その内容を確認する必要があります。こうした資料を確認しなければ相続人が負担すべき金額を適切に判断することはできません。
高額な請求を受けた場合や、管理会社の説明に納得できない場合には、支払いに応じる前に弁護士へ相談し、請求の根拠と賠償範囲を確認することをおすすめします。
3-4 敷金や保険による補填を差し引いて負担額を確認する
管理会社から特殊清掃費や原状回復費、空室損失などを請求された場合でも、その全額が最終的に相続人の負担になるとは限りません。賃借人が預けていた敷金を充当できる場合や、賃借人が加入していた保険によって、費用の一部が補填される場合があるためです。
一方、保証会社がこれらの費用を立替払いした場合には、相続を承認した相続人が、保証会社から立替額の支払いを求められる可能性があります。
ただし、その場合も、保証会社が実際に支払った金額とその内訳について、もともと賃借人が負担すべき費用であったか、保証契約上、保証会社が相続人に立替額の返還を求められる範囲なのかを確認する必要があります。
第4章 相続放棄を検討する場合の注意点
4-1 賃貸物件の債務だけでなく相続財産全体で判断する
高額な特殊清掃費や損害賠償を請求された場合には、相続放棄を検討することもあるでしょう。ただし、相続放棄をすると、家賃や損害賠償などの債務を承継しない一方で、亡くなった方の預貯金や不動産などの財産も受け取ることができなくなります。
そのため、まずは管理会社からの請求に根拠があるかを確認し、敷金や保険による補填を差し引いた後の負担額を把握します。併せて、亡くなった方の預貯金や不動産などの財産と、借入金や未払い税金など賃貸借契約以外の債務も調査しましょう。
そのうえで、相続財産と債務の全体を比較し、相続する場合と相続放棄をする場合のどちらが適切かを判断することが重要です。
4-2 相続放棄は原則として3か月以内に行う
相続放棄は、原則として、自分が相続人になったことを知った時から3か月以内に、家庭裁判所へ申述する必要があります。この3か月の期間を「熟慮期間」といい、期限を過ぎると、原則として相続放棄ができなくなります。
財産や債務の調査に時間がかかり、期限までに相続するかどうかを判断できない場合には、3か月が経過する前に、家庭裁判所へ熟慮期間の伸長を申し立てることができます。申立てが認められれば、相続放棄を検討する期間が延長されます。
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管理会社と特殊清掃費や損害賠償の交渉をしていると想定以上に時間がかかることがあります。請求内容の確認と並行して相続財産や債務の調査を進め、3か月以内に判断することが難しい場合には、早めに熟慮期間の伸長を検討しましょう。
4-3 家賃の支払いや遺品処分が相続放棄に影響することがある
相続放棄を検討している場合には、亡くなった方の預金から家賃や清掃費を支払ったり、価値のある遺品を売却・処分したりしないよう注意が必要です。相続財産を処分すると、相続を承認したものとみなされ（単純承認）、その後の相続放棄が認められなくなる可能性があるためです。
ただし、相続財産に一切触れてはいけないわけではありません。
室内の状況を写真や動画で記録することや、現金、通帳、貴重品などを紛失しないよう保管することは、相続財産を維持するための行為であり、直ちに相続の承認に当たるものではありません。
一方、賃貸借契約の解約、不要と思われる遺品の廃棄、敷金の精算などが単純承認に当たるかどうかは、行為の内容や目的によって判断が異なります。
管理会社から対応を急かされた場合でも、相続放棄を検討している場合には自分の判断で支払いや処分を進めず、どこまで対応してよいかを弁護士へ確認することが大切です。
まとめ
賃貸物件でご家族が亡くなった場合、管理会社への対応を進めながら、相続人の確認や相続財産の調査を行い、相続放棄をするかどうかを期限内に判断しなければなりません。遺品の処分や費用の支払いを先に進めてしまうと、相続放棄に影響する可能性もあるため、判断に迷ったまま手続を進めることは避けた方がよいでしょう。
また、管理会社から高額な原状回復費や損害賠償を請求されている場合や、相続人が複数いて対応方針がまとまらない場合も早い段階で弁護士へ相談することをおすすめします。
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