自宅と賃貸部分が一体となった賃貸併用住宅は、建物や土地の相続税評価額を抑えられる場合があり、相続対策の一つとしても活用されています。ただし、複数の相続人で分けることが難しい財産であり、誰に引き継いでもらうのかを考えたうえで、適切な対策をしておくことが重要です。
本記事では、賃貸併用住宅を所有している方に向けて、相続税評価の仕組みと、生前に準備しておきたいことを弁護士・税理士が整理します。

第1章　賃貸併用住宅の相続上のメリット

賃貸併用住宅が相続対策として注目される理由の一つは、自宅部分と賃貸部分とで相続税評価の考え方が異なることです。第三者へ貸している部分については、所有者が自由に使用できないという制約を考慮して相続税評価が低くなり、建物だけでなく、その敷地についても評価額を抑えることができます。

1-1　賃貸部分があることで建物の相続税評価額を抑えられる

相続税を計算するとき、建物は原則として固定資産税評価額を基礎に評価します。
賃貸併用住宅では、自宅として使用している部分と、入居者へ貸している部分を分けて考えます。自宅部分は固定資産税評価額を基礎にする一方、賃貸部分は、一定額を差し引いて評価します。

賃貸部分について差し引く金額を計算するときに使うのが、「借家権割合」と「賃貸割合」です。

借家権割合

建物を第三者へ貸していることによる制約を評価に反映するための割合。国税庁の財産評価基準書で定められており、現在は全国で30％とされています。

賃貸割合

賃貸用としている部分のうち、相続発生時に実際に貸している部分がどの程度あるかを示す割合。賃貸用部分がすべて入居中であれば、原則として賃貸割合は100％となります。
（※継続して賃貸していた部屋が相続発生時に一時的に空室となっていた場合には、一定の要件を満たせば賃貸中として扱えることがあります）

賃貸部分の相続税評価額は、次のように計算します。

賃貸部分の固定資産税評価額－（賃貸部分の固定資産税評価額×借家権割合×賃貸割合）

固定資産税評価額3,000万円の建物で計算してみる

たとえば、固定資産税評価額3,000万円の賃貸併用住宅について、自宅部分が40％、賃貸部分が60％だったとします。説明を分かりやすくするため、固定資産税評価額を同じ割合で分けると、自宅部分は1,200万円、賃貸部分は1,800万円です。

賃貸用部分がすべて入居中で賃貸割合が100％、借家権割合30％の場合、賃貸部分は次のように評価します。
1,800万円－（1,800万円×30％×100％）＝1,260万円
したがって、建物全体の相続税評価額は、
自宅部分1,200万円＋賃貸部分1,260万円＝2,460万円　となります。

建物全体を自宅として使用していれば3,000万円を基礎に評価するところ、この例では一部を第三者へ賃貸していることで2,460万円まで評価額が下がります。
これが、賃貸併用住宅を相続対策に活用できる理由の一つです。

1-2　賃貸部分に対応する土地も評価額を抑えられる

賃貸併用住宅の敷地も所有している場合、賃貸部分に対応する敷地を「貸家建付地」として評価することができるため、建物だけでなく土地についても相続税評価額を抑えられます。
貸家建付地は、次のように評価します。

自用地としての価額－（自用地としての価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

たとえば、建物の60％を賃貸部分として使用している場合には、原則としてその利用割合などを基に土地を区分し、賃貸部分に対応する土地について評価額を減額できます。そのため、建物全体を自宅として使用している場合と比べて、土地の相続税評価額も低くなります。

1-3　要件を満たせば小規模宅地等の特例を利用できる場合がある

賃貸併用住宅の土地については、「小規模宅地等の特例」によって、さらに相続税評価額を減額できる場合があります。

小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例とは、亡くなった人が自宅や事業などに使用していた土地について、一定の要件を満たした場合に相続税評価額を減額できる制度です。
賃貸併用住宅では、それぞれの要件を満たせば、自宅部分に対応する土地については「特定居住用宅地等」として330㎡まで80％、賃貸部分に対応する土地については「貸付事業用宅地等」として200㎡まで50％の減額を受けられます。

自宅部分と賃貸部分の限度面積は単純に合算できない

ただし、自宅部分の330㎡と賃貸部分の200㎡を単純に合計して、530㎡まで特例を適用できるわけではありません。
特定居住用宅地等と貸付事業用宅地等の両方を利用する場合には、一定の計算式によって適用できる面積が調整されます。そのため、土地が広い賃貸併用住宅であっても、それぞれの上限まで個別に減額を受けられるとは限りません。

相続する人や貸付期間によっても適用できるかが変わる

小規模宅地等の特例には、土地の利用状況だけでなく、誰が相続するか、相続後も居住や貸付事業を継続するかなどの要件があります。
また、貸付事業用宅地等については、原則として相続開始前3年以内に新たに貸付事業を始めた土地が対象外となるルールもあります。

そのため、賃貸併用住宅の相続対策では、現在の土地の使い方だけを見るのではなく、誰に引き継いでもらうのかまで含めて小規模宅地等の特例を検討することが重要です。

第2章　賃貸併用住宅は一人の相続人に引き継ぐことを検討する

賃貸併用住宅を相続財産として残す場合は、誰に引き継いでもらうのかをあらかじめ決めておくことも重要です。賃貸併用住宅は自宅としての利用だけでなく賃貸経営も伴うため、兄弟姉妹など複数人で共有すると、相続後の管理や処分をめぐって問題が生じやすくなるためです。

2-1　共有者の意見が合わないと管理や売却を進めにくい

不動産を共有すると、管理や建替え、賃貸条件の変更、売却などについて共有者間の調整が必要になります。
たとえば、長男は今後も賃貸経営を続けたい一方、次男は不動産を売却して現金化したいと考える場合、共有者の意見が一致せず、物件の扱いを決められません。特に不動産全体を売却する場合には共有者全員の同意が必要になるため、共有者間の方針が異なると処分を進めにくくなります。

2-2　共有者の相続が繰り返されると権利関係が複雑になる

共有状態が長く続くと、共有者が亡くなることでその持分についてさらに相続が発生し、権利関係が複雑になることがあります。
たとえば、賃貸併用住宅を兄弟2人で共有し、その後兄が亡くなって、兄の持分を配偶者や子どもが相続した場合、共有者は弟だけでなく、兄の配偶者や兄の子どもたちにも広がります。さらに弟や次の世代でも相続が発生すると、共有者が増え続け、誰とどのように合意すればよいのか分かりにくくなり、その結果、将来の売却や建替えなどについて意思決定をすることが難しくなってしまうのです。

2-3　ただし、一人に引き継ぐ場合は他の相続人への配慮も必要

賃貸併用住宅を一人に相続させる場合、財産の大部分がその一人に集中すると、他の相続人の遺留分を侵害したり、不満につながったりすることがあります。
そのため、賃貸併用住宅の承継先を決めるだけではなく、他の相続人にどの財産を残すかまで含めて準備しておくことが重要です。具体的な生前対策については、次章で解説します。

第3章　賃貸併用住宅を希望する相続人に引き継ぐための具体的な生前対策

賃貸併用住宅の承継先を決めたら、その意思が相続発生後に実現できるよう具体的な準備を進めます。遺言書の作成だけではなく、他の相続人への財産配分や借入金、賃貸経営の引継ぎまで考えておくことが大切です。

3-1　遺言書で賃貸併用住宅を相続させる人を指定する

賃貸併用住宅を承継させたい相続人が決まっているのであれば、遺言書を作成し、誰に相続させるのかを明確にしておくことが重要です。
「この家は長男に継いでもらう」と家族に伝えているだけでは、相続後の承継先を法的に確定することはできません。遺言書がなければ、相続人間の遺産分割協議によって取得者を決めることになるため、希望していた相続人とは別の人が取得したり、複数の相続人による共有となったりする可能性もあります。

特に賃貸併用住宅のように分けにくい財産については、生前に遺言書で取得者を明確にしておくことが、所有者の希望を実現し、相続後の家族間のトラブルを防ぐことにつながります。

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3-2　他の相続人への財産配分まで考えておく

賃貸併用住宅を一人に相続させる場合は、他の相続人にどの財産を残すかまで考えておく必要があります。
たとえば、主な財産が5,000万円相当の賃貸併用住宅と1,000万円の預貯金で、子どもが長男と次男の2人だったとします。長男に賃貸併用住宅、次男に預貯金を相続させると、取得する財産の額に大きな差が生じます。

このような場合は、預貯金など他の財産で調整するほか、生命保険を活用する方法もあります。たとえば、親を被保険者、次男を死亡保険金の受取人とする生命保険に加入しておけば、親が亡くなった際に次男が死亡保険金を受け取ることができ、長男に賃貸併用住宅を相続させながら兄弟間の財産配分を調整できます。

他の相続人の遺留分にも注意する

また、他の相続人の遺留分にも注意が必要です。賃貸併用住宅を一人の相続人に相続させた結果、他の相続人の遺留分を侵害する場合には、賃貸併用住宅を取得した相続人が遺留分侵害額請求を受け、金銭の支払いを求められることがあります。
その相続人に十分な預貯金などがなければ、遺留分の支払いに必要な資金を確保するため、せっかく相続した賃貸併用住宅の売却を検討せざるを得ない事態も起こり得ます。そのため、一人の相続人に賃貸併用住宅を承継させる場合には、他の相続人の遺留分まで考慮して財産配分を検討することが重要です。

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相続税の納税資金も確保しておく

賃貸併用住宅のように不動産が財産の大部分を占める場合は、相続税を納めるための現金が不足することもあります。
他の相続人への財産配分だけでなく、相続発生後の納税資金まで見据えて、預貯金や生命保険などをどの程度残しておくか検討しておくとよいでしょう。

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3-3　借入金が残っている場合は相続後の返済方法まで確認しておく

賃貸併用住宅にローンが残っている場合には、相続後にローンをどのように負担するのかも確認しておきましょう。

たとえば、遺言書で「賃貸併用住宅は長男に相続させ、ローンも長男が負担する」と定めても、それだけで金融機関との関係において長男だけが債務を引き継ぐことにはなりません。
金銭債務は原則として法定相続分に応じて各相続人が承継するため、ほかの相続人をローンの返済義務から外し、賃貸併用住宅を相続する長男だけに債務を引き継がせるには、金融機関との調整が必要になります。

生前のうちに金融機関へ相談し、相続が発生した場合にどのような手続でローンを承継できるのかを確認しておきましょう。また、賃貸併用住宅を引き継ぐ予定の長男にも、ローン残高や毎月の返済額などを伝え、相続後の返済を続けられるかをあらかじめ確認しておくことが大切です。

あわせて、現在のローンに団体信用生命保険（団信）が付いているかも確認しましょう。
賃貸併用住宅では、住宅ローンやアパートローンなど、利用している融資商品によって団信の取扱いが異なります。団信に加入しており、死亡時の保障対象となれば、保険金によってローン残高が返済される場合があります。

3-4　賃貸借契約や管理会社との契約を相続人が引き継げるようにしておく

賃貸併用住宅では、所有者が亡くなっても入居者との賃貸借関係がなくなるわけではなく、賃貸人としての権利義務も原則として相続人に承継されます。そのため、賃貸借契約書や賃料、敷金、家賃の振込先などについて、賃貸併用住宅を引き継ぐ予定の相続人が把握できるように整理しておく必要があります。

管理会社へ管理を委託している場合は、管理委託契約書や担当者の連絡先が分かるようにしておくだけでなく、所有者が亡くなった場合に管理委託契約をどのように引き継ぐのかも確認しておくと安心です。
管理会社は、賃貸住宅の維持管理のほか、契約内容によっては家賃や敷金などの管理も担っているため、相続後の賃貸経営を円滑に続けるうえで重要な存在です。相続人がそのまま契約を引き継げるのか、名義変更や再契約が必要なのかなどを確認しておくとよいでしょう。
賃貸併用住宅を引き継ぐ予定の相続人にも管理会社を伝えておけば、相続発生後の連絡や手続を進めやすくなります。

まとめ｜賃貸併用住宅の相続対策は法務と税務をあわせて検討する

賃貸併用住宅の相続対策では、相続税の負担だけを見て判断するのではなく、誰に不動産を引き継いでもらうのか、その人が相続後も無理なく賃貸経営を続けられるのかまで見据えて準備することが重要です。
特に小規模宅地等の特例は、誰が相続するかや相続後の利用状況によって適用結果が変わることがあり、賃貸経営やローンの負担まで引き継ぐことになるためです。
税務上有利になる可能性をいかすためにも、他の相続人への財産配分や遺留分などを考慮した遺言書を作成し、相続後に家族間のトラブルや返済負担が生じない生前対策を設計しましょう。

私たちNexill&Partners（ネクシル＆パートナーズ）グループでは、弁護士・税理士・司法書士などが連携し、賃貸併用住宅の相続税評価から遺言書の作成、財産配分の検討、将来の相続手続まで一体としてサポートしています。賃貸併用住宅を誰にどのような形で残すのがよいかお悩みの場合は、お気軽にご相談ください。

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