「相続税対策としてマンションを購入すると良い」という話を聞いたことはありませんか。実際、これまでマンション購入は相続税対策として活用されてきましたが、近年は評価方法の見直しなど、新しいルールも導入されています。
「本当に今も有効なのか」「逆にリスクはないのか」――今回はマンション購入による相続税対策の仕組みと新ルールの影響、注意すべきポイントを弁護士の視点から解説します。

第1章　マンション購入が「相続税対策」になる基本的な仕組み

1-1　なぜマンションは現預金より相続税評価額が低くなるのか

相続税の課税対象となる財産の評価は、財産の種類によってルールが異なります。
現預金は額面通りに評価されますが、不動産は国税庁の財産評価基本通達（土地、建物、株式などの財産について相続税評価等を行う際の基準を示したもの）に基づいて評価されます。
例えば、1億円の現金を相続させると、評価額はそのまま1億円です。
一方で、1億円でマンションを購入した場合、不動産の評価額は一般的に市場での売買価格よりも低く算出されます。特に以前は、物件の条件によって相続税評価額が実勢価格（実際の市場で売買された価格）を大きく下回るケースがあり、とりわけ高層階の区分所有マンションなどでその傾向が注目されていました。
こうした相続税評価額のギャップが節税効果を生み出す基本的な仕組みです。

土地と建物の相続税評価額の目安

土地の評価

国が定めた路線価（道路に面する土地の評価の目安）や倍率方式（固定資産税評価額に倍率を掛けて評価する方法）などに基づく評価。路線価は通常、実勢価格の約80%程度が目安とされています

建物の評価

固定資産税評価額に基づく評価。固定資産税評価額は、建築費用の約50%〜70%程度が目安とされています

1-2　戸建てではなくマンションが節税効果を生みやすい理由

不動産の中でも、特にマンションが相続税対策として選ばれてきたのは理由があります。それは、「土地の評価額が戸建てより抑えられやすい」という点です。
マンションは、一つの敷地に建つ建物に複数の住戸が入っているという特徴から、マンションが建つ敷地全体をマンションの全所有者で共有する敷地利用権という形になります。
つまり、総戸数が多い大規模なマンションほど、一戸あたりの専有面積に対する土地の持分割合が小さくなり、結果として戸建て住宅を購入する場合に比べて節税効果が高くなりやすいといわれてきました。

1-3　賃貸活用でさらに評価額を下げる「貸家建付地評価」

購入したマンションを自宅として利用するのではなく、第三者に賃貸するケースもよく聞かれます。これは、賃貸にすることでさらなる相続税の評価額減が期待できるためです。
マンションを賃貸物件として利用する場合、不動産の評価は以下の特例によってさらに引き下げられます。

貸家評価（建物部分）

建物を他人に貸している場合、建物の相続税評価額は、固定資産税評価額から借家権割合と賃貸割合を乗じた分だけ評価額が減額されます。

貸家建付地評価（土地部分）

土地についても、その土地の上に建てた建物を他人に貸している場合、自用地評価額から借地権割合と借家権割合および賃貸割合を乗じた分だけ、評価額が減額されます。
一部例外もありますが、上記のような特例が適用された場合は不動産を所有している人が自由に利用できない権利が設定されていると見なされ、その分だけ評価額が下がる仕組みです。

第2章　【重要】令和６年（2024年）1月からの「新ルール」改正の全貌と影響

前章で確認したように従来の評価ルールでは、実勢価格と相続税評価額の間に大きな乖離（かいり）が生じていました。この食い違いを利用した節税策、特に「タワマン節税」と呼ばれる手法への対応策として、令和６年（2024年）から新しい評価ルールが適用されています。

2-1　改正の背景：実勢価格と評価額の乖離是正

税制改正前までは、相続税や贈与税を計算する際のマンションの評価額は、同じ間取りであれば低層階でも高層階でも同額でした。しかし、タワーマンションは高層階になるほど価値が高くなり、同じ間取りでも低層階と高層階では売買価格が異なります。
結果として、実勢価格の高いタワーマンションの高層階を持つ人だけが財産評価において極端に有利になるという状況がありました。
この乖離を是正し、納税者間の公平性を確保するために分譲マンションの評価の見直しが行われ、令和６年（2024年）1月1日以降に相続・贈与されたマンションについては、この後に説明する新たなルールが適用されています。

2-2　新ルールの適用対象と計算式の基本

新ルールでは、マンションの一室の区分所有権にかかわる建物・敷地の評価額を、それぞれ「区分所有補正率」で補正します。大まかにいえば、物件の条件に応じて補正を行うことで、評価額が実勢価格の６割相当になるように調整するのが新ルールの基本です。
区分所有補正率の算定方法は、国税庁の以下のリンクにある計算明細書で自動計算できます

国税庁　居住用の区分所有財産の評価に係る区分所有補正率の計算明細書

2-3　新ルールがマンションの評価額全体に与える具体的な影響

新ルールは、タワーマンションの超高層階にある築浅の部屋ほど評価額の引き上げ幅が大きくなるように設計されていますが、適用はタワーマンションだけに限定されるわけではありません。

影響が大きい物件

築年数が新しく、総階数が高く、所在階が上層である物件

影響が小さい物件

築年数が古く、総階数が低く、低層階にある物件
もちろん、新ルールによってマンション購入による節税効果が完全にゼロになるわけではなく、依然として現金で保有するよりも不動産で保有する方が相続税評価額を抑えられる傾向があります。改正の目的は、行き過ぎた節税効果の是正であり、相続対策そのものを禁止するものではありません。

2-4　改正後も重要！「小規模宅地等の特例」の適用条件と活用

新ルールによってマンションの評価額が引き上げられたとしても「小規模宅地等の特例」を適用できれば、相続税評価額を減額できる可能性があります。
小規模宅地等の特例とは、被相続人が居住用や事業用などに利用していた宅地（土地）について、一定の要件を満たせば、評価額を最大80%（居住用の場合）減額できる特例です。

マンションのケースでの適用条件の例（※諸条件によって異なります）

1. 居住用（被相続人の自宅）として購入した場合

• 配偶者が相続する場合
• 同居していた親族が相続する場合や、別居していた親族が相続する場合（一定の要件あり）

上記については、敷地が最大330㎡まで80%減額されます

2. 賃貸用として購入した場合（貸付事業用宅地等）

• 被相続人などが事業用として貸し付けていた土地（賃貸マンションの敷地）について、一定の要件を満たせば、最大200㎡まで50%減額されます

新ルールによってマンションの建物評価が上がったとしても、土地部分にこの小規模宅地等の特例を適用できれば、全体として節税効果を得られる可能性があります。
ただし、特例の適用要件は非常に複雑で、誰が、いつまで、どのように所有・利用するかといった細かな条件をクリアする必要があるため、適用可否は専門家の判断が不可欠といえます。

第3章　相続対策としてのマンション購入におけるメリット・デメリット

3-1　購入がもたらす節税以外のメリット

マンション購入は、相続税対策のほかにも以下のようなメリットが考えられます。

家賃収入の獲得

賃貸用として運用した場合の安定した家賃収入

インフレリスクへの備え

実物資産によるインフレに対応した資産保全

ローン債務の控除

金融機関からの借入れで購入した場合、借入金（債務）の残高は相続財産から控除できるため、相続税の課税対象の減額。特に低金利においてはメリットが大きい

3-2　購入で生じる税務上のデメリットと注意点

一方で、不動産を保有することにはコストも伴います。
購入時の不動産取得税、毎年かかる固定資産税・都市計画税、賃貸による不動産所得に対する所得税・住民税など、購入費以外でも以下の表のようなランニングコストが発生します。

将来的な節税効果だけを見てマンション購入を判断するとトータルで不利になるケースもあるため、節税効果とランニングコストのバランスを事前によくシミュレーションすることをおすすめします。

3-3　マンション購入に潜む相続争いのリスク

不動産は分割が難しいという点も、相続税対策におけるマンション購入のデメリットの一つとして知っておきたいポイントです。
預貯金であれば、法定相続分や遺言に従って「1,000万円ずつ」などと明確に分割できます。しかし、マンションの場合は物として１つしか存在しないので、相続が発生した際に以下のような点でトラブルになりやすくなります。

トラブルになりやすい例

特定の相続人が相続する

マンションを特定の一人に相続させる場合、他の相続人に対して、その価値に見合う代償金を現金で支払う必要が生じますが、この代償金の金額を巡って紛争化することがあります。加えて、そもそも特定の相続人が相続するということ自体に納得できないというケースもあり、揉めてしまうこともあります。

共有状態になる

不動産を全員の共有名義にしてしまうと、将来的に売却や賃貸運用をする際に全員の同意が必要になり、不動産の処分が思うようにできなくなるなどのリスクが生じます。
不動産は、単なる節税のための道具ではないため、節税効果だけに目を向けるのではなく、将来のトラブルを見据えて遺言書の作成や遺産分割の方法についても事前に検討し、相続人全員の理解や納得を得られる形を整理しておくことが望ましいといえます。

第4章　相続税対策でマンション購入する際のリスク

相続税対策としてのマンション購入は、やり方を間違えると節税効果が認められないばかりか、かえって大きな追徴課税を受けるリスクもあります。実務経験からよく見られるリスクと、それを避けるための注意点について解説します。

4-1　税務署に「租税回避」と否認されるリスク

最も注意しなければならないのが、税務署から「行き過ぎた租税回避行為」と判断され、評価を否認されるリスクです。
節税目的があまりに露骨な場合、税務署が実勢価格で再評価する可能性があり、実際、極端な節税を目的としたタワーマンションの購入・売却に対し、裁判で評価額が否認された判例もあります。
節税の目的が極端で、経済合理性がないと判断されるような取引は認められないという前例がある以上、マンション購入は、単なる節税ではなく、資産運用や収益獲得といった合理的な目的とセットで考えることが大切です。

4-2　相続直前の駆け込み購入で生じ得るリスク

相続発生の直前に慌ててマンションを購入する「駆け込み購入」は避けた方がよいといえます。特に、以下の２点は重要です。

1. 評価否認のリスク

相続開始直前の購入や相続後にすぐに売却する行為は租税回避目的を疑われ、税務調査の対象となりやすくなります

2. 特例の適用要件期間

相続開始前3年以内に新たに賃貸事業として貸し出されたものは、賃貸マンションの敷地に対する小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）の対象外となる可能性があります（例外規定あり）。相続直前に購入した場合、この特例が適用できないという大きなデメリットを負うことになります
相続対策は、短期的な視点ではなく、「いつ買うか」「いつまで持つか」というタイミングが税務上の評価に大きく影響することを理解し、早期から計画的に検討することが重要です。

4-3　「納税資金不足」に陥るリスクと対策

相続税は、相続開始日の翌日から10カ月以内に現金で一括納付するのが原則ルールです。マンションを購入して手元の現金をほぼ全て不動産に変えてしまった結果、相続財産がマンションと納税資金に満たない現金だけになってしまい、相続発生後の納税資金が不足してしまうというような場合もあります。
相続人個人の資金で納税額をまかなえれば問題ありませんが、そうでない場合は納税のためにマンションを急いで売却せざるを得ないというようなことにもなりかねません。
不動産を対策に利用する際は、相続税額をなるべく正確に予測し、生命保険の活用なども検討しながら、納税資金となる十分な現金を確保しておくことも重要なポイントです。

4-4　相続発生時に空室だった場合の評価減リスク

賃貸用マンションを購入した場合、第1章で確認したように「貸家評価」や「貸家建付地評価」によって相続税評価を下げられることがメリットです。
しかし、これらの特例は原則として、相続開始時点でその部屋が実際に他人に賃貸されていることが必要な要件となっています。つまり、相続開始時点でその部屋が空室だった場合、その部屋に対応する土地・建物部分については、評価減の特例を適用できない可能性があるのです。
こうした適用が認められないケース、あるいは一時的な空室でも評価減を受けられるケースの線引きは非常に複雑であり、相続税申告の争点となることもあるため、税理士による慎重な確認が必要といえます。

第5章　不動産を用いた相続対策は専門家に任せる選択肢も

5-1　不動産の購入・評価は、弁護士・税理士・司法書士の連携が安心

マンション購入による相続対策では、税務上の評価、遺産分割の設計、登記手続といった複数の専門領域が交差し、単なる税金の計算だけで完結しません。
以下のような場面でそれぞれの専門家に相談・対応をしてもらう必要が出てきます。

① 税理士の役割：正確な評価

まず、相続税対策の肝となるのが、マンションの相続税評価額を正確に算出することです。令和６年（2024年）の新ルールが適用された今、今後の評価額の計算も新しいルールに則って行う必要があります。以下のように、特例の使用可否や納税のシミュレーションまで併せて税理士に事前確認を依頼することが望ましいでしょう。

相続対策としてのマンション購入時に税理士に確認したい事項の一例

• 正確な評価額の算出:新ルール（区分所有補正率）を踏まえた適正な評価額を算出し、節税効果の最大化を検討
• 特例適用の判断:小規模宅地等の特例をはじめとする各種特例の適用可否や、適用要件を満たすためのアドバイス
• 納税シミュレーション:対策後の納税額を予測し、納税資金が不足しないよう、他の財産とのバランスを調整

② 弁護士の役割：相続争いリスクの予防と解決

将来的な相続紛争リスクに備えて、弁護士が事前に関与しておくことで実際の相続発生時にスムーズな相続手続を行うことが可能になります。特に不動産は分割が難しいため、マンション購入のタイミングで遺言書等の準備も併せて検討をしておくこともおすすめします。

相続対策としてのマンション購入時に弁護士に相談しておきたい事項の一例

• 遺産分割案の設計:マンション購入を前提とした、将来の公平な遺産分割案を法的な観点から設計
• 遺言書作成サポート:法的に有効かつ争いリスクを低減する遺言書の作成支援

③ 司法書士の役割

不動産購入の際は登記手続が必須となりますので、司法書士に登記手続きを依頼することも必要な手続きとなります。

• 購入時の登記:マンション購入時に所有権保存登記や移転登記、担保権設定登記（ローン利用時）などの複雑な手続きを代行

5-2　Nexill&Partners無料相談をご活用ください

マンション購入による相続税対策は、新ルールによって節税効果は薄れたとはいえ、依然として有効な対策の一つです。
しかし、誤った理解や判断により、せっかく対策したのに効果が十分に得られなかったり、追徴の対象となったりと、その効果を最大限に引き出すには専門家の関与が望ましいといえます。
私たちNexill&Partnersグループには、弁護士、税理士、司法書士が所属し、不動産の評価から、購入・登記、遺産分割トラブルの予防まで、すべてのプロセスをワンストップでサポートできます。
「相続税対策としてマンション購入を検討している」「不動産を巡る争いが心配」といったご不安がある際には、どうぞお気軽にご相談ください。弁護士・税理士・司法書士が連携し、専門性を活かしながらご状況に応じた相続対策を一体的にサポートさせていただきます。