家賃を滞納した入居者と連絡が取れなくなった場合、放置すれば損失が膨らむ一方、強引な手段に出ると、思わぬ法的リスクが生じることもあります。連絡が取れない入居者に対して管理会社はどのような対応をとることができるのでしょうか。法的に正当な手順で賃貸借契約を解除し、建物の明渡しや滞納家賃の回収を進める対策について、弁護士が解説します。
もくじ
第1章 家賃滞納で入居者と連絡が取れないときの初期対応
1-1 電話や書面などによる督促とその履歴の保全
家賃滞納が発生した場合、管理会社としては、まず電話や書面で入居者本人への連絡を試みることになります。
このとき督促を行うこと自体に加えて行っておきたいのが、「督促行為を行った」事実を客観的に証明できるよう記録に残すことです。後に法的手続へ移行した場合、貸主側が入居者に対してどのような連絡や督促を重ねてきたかが確認されます。そのため、初期の段階から、督促を行った日時や内容、どのような方法で行ったかなど、具体的な内容を記録し、関係資料とともに保管しておくことが大切です。
1-2 連帯保証人や緊急連絡先への状況確認と督促
入居者本人と連絡がつかない場合、賃貸借契約書に記載されている連帯保証人や、緊急連絡先へ速やかに連絡を入れます。
緊急連絡先に対しては、本人の安否確認や連絡依頼に必要な範囲で連絡を行います。一方、連帯保証人に対しては、保証契約の範囲内で滞納事実を伝えて支払いを促すことができます。
1-3 現地訪問と居住実態の確認における留意点
入居者と連絡が途絶えている場合、現地の状況を確認するために訪問を行います。その際、電気メーターの動きや郵便物の溜まり具合、洗濯物の有無などを観察し、居住実態があるかも慎重に調査します。この現地訪問についても実施内容を記録しておきましょう。
ただし、自社の管理物件であっても、居住者のプライバシーを侵害するような行為は違法と判断されるおそれがあります。調査は、あくまで外観や共用部から確認できる範囲にとどめる配慮が必要です。
1-4 【やってはいけない】無断での鍵交換や荷物の搬出は法的リスクが高い
一方で、入居者と連絡が取れないからといって、管理会社やオーナーの判断で室内の鍵を交換したり、残された荷物を勝手に搬出・処分したりする行為は認められません。
たとえ家賃が支払われていなくても、入居者がその部屋を占有する権利は法的に保護されているためです。これらの行為を強行すると、住居侵入罪や器物損壊罪などの刑事責任を問われたり、民事上の不法行為に該当したりするおそれがあります。
オーナーに対しても、独断で鍵交換や荷物の処分を行わないよう説明しておくことが重要です。
第2章 連絡が取れない入居者との賃貸借契約を解除するための法的要件
第1章で整理した初期対応は、管理会社が管理業務の一環として対応できる場面が多いといえます。しかし、賃貸借契約の解除以降の段階では、貸主本人または弁護士が主体となって対応すべき法的手続の領域になります。管理会社としては、これまでの連絡履歴や現地確認の結果、契約書類を整理し、弁護士に引き継げる状態を作っておくことが重要です。
2-1 信頼関係破壊の法理と滞納期間の目安
連絡がつかない入居者に退去してもらうには、まず、賃貸借契約を法的に解除する必要があります。この契約を解除するには、単に家賃の支払いが遅れているという事実だけでなく、貸主と借主との間の「信頼関係が破壊された」ことが裁判で認められる必要があります。
実務において信頼関係が破壊されたと判断される客観的な目安は、一般的に数ヶ月以上の家賃滞納です。ただし、この家賃滞納の状況に、入居者が一方的に音信不通になっている状況が加わった場合、支払う意思が見出せず、信頼関係の回復が著しく困難であると判断されやすくなる可能性はあります。
2-2 契約解除に向けた内容証明郵便による催告の手続き
入居者と連絡が取れない場合でも、賃貸借契約を解除するためには、まず契約上の住所宛てに、相当期間を定めて滞納家賃の支払いを求める催告を行うのが通常です。本人と電話やメールで連絡が取れないからといって、催告を省略して直ちに契約解除や明渡しの手続に進めるわけではありません。
催告は、配達証明付きの内容証明郵便を用いて行うのが一般的です。内容証明郵便に配達証明を付けることで、いつ、どのような内容の書面を相手方に送付したか、また相手方に届いたのか、届かずに返送されたのかを証拠として残しやすくなるためです。
2-3 相手方の所在が不明な場合の公示による意思表示
2-2のように契約上の住所宛てに内容証明郵便を送っても、入居者が行方不明になっている場合には、送付した内容証明郵便が「宛先尋ねあたらず」などの理由で返送され、通常の方法では解除通知を到達させられないことがあります。
そのような場合には、裁判所の手続を使って、解除の意思表示を公示し、一定期間が経過すると相手方に届いたものと扱ってもらう方法があります。これが、民法98条の「公示による意思表示」です。裁判所の掲示板に書面を掲示し、一定期間が経過することで、相手方に書類が到達したものとみなす制度です。
公示による意思表示の手続が認められれば、相手方が実際に解除通知を受け取っていなくても、法的に賃貸借契約を解除することが可能になります。
第3章 契約解除から建物明渡し・残置物処理までの流れ
3-1 占有移転禁止の仮処分による事前のリスク回避
賃貸借契約の解除が法的に成立した後は、建物の明渡しを求めていくことになりますが、訴訟を起こす前に検討すべき重要な手続きが「占有移転禁止の仮処分」です。これは、入居者が部屋の占有を第三者に移すことを防ぐためのいわば保全手続きです。
「賃貸借契約書に転貸禁止を明記しているから不要ではないか」と思うかもしれません。しかし、賃貸借契約書に記載していたとしても、連絡が取れない入居者が当該物件に勝手に第三者を住まわせている可能性は否定できません。
もし実際に第三者に転貸されていた場合、元の入居者に対して明渡判決が出たとしても、その判決を使って第三者を強制退去させることはできず、改めてその第三者を被告として手続をやり直さなければならない可能性があります。
そこで占有移転禁止の仮処分です。仮処分命令を得て執行まで済ませておけば、その後に占有が第三者へ移された場合でも、一定の第三者に対して明渡しの強制執行を進められます。
特に入居者と連絡が取れず、室内の実態が分からないケースでは、実務上、事前のリスク回避策として検討されることが多い手続です。
3-2 建物明渡し請求訴訟の提起から判決取得までの流れ
契約解除が成立しても入居者と連絡がつかない場合は、裁判所に対して「建物明渡し請求訴訟」を提起します。訴状には、賃貸借契約の事実、家賃滞納の事実、公示による意思表示による契約解除の事実などを記載し、証拠とともに提出します。
裁判が始まると、第1回の口頭弁論期日が指定されます。
連絡が取れない入居者の場合、裁判所からの呼出状に対しても欠席することがよくあります。通常の送達がされ、答弁書の提出も出頭もない場合には、いわゆる欠席判決が言い渡されるのが一般的です。
訴訟の提起から判決が言い渡されるまでには、スムーズに進んだ場合でも概ね2ヶ月から3ヶ月程度の期間を要します。この判決に基づき、必要な手続きを経たうえで、強制執行の手続きへと進むことが可能になります。
3-3 強制執行の手続きと残置物の適正な処分方法
判決を得た後も入居者の荷物が残されている場合は、裁判所の執行官に対して、建物明渡しの強制執行を申し立てます。手続きは大きく明渡しの催告と断行の2段階に分かれます。
まず執行官が現地に赴き、室内に立ち入って荷物の状況を確認したうえで、原則として明渡の催告の日から1ヶ月を経過する日を引渡期限として定め、その引渡期限や強制執行の実施予定日を記載した公示書を室内に貼り付けます。
強制執行の実施予定日までに任意の明渡しがされない場合、指定された断行日に執行官立ち会いのもと、専門の業者が室内の荷物を搬出します。搬出された残置物は、一定期間保管された後に売却等の手続きが取られるか、価値のないものについては廃棄処分が検討されます。
一連の費用は一旦貸主側が立て替える必要がありますが、これでようやく部屋が空室となり、次の募集を行える状態に戻る見込みが立ちます。
第4章 滞納された家賃を回収するための具体的対策
4-1 財産調査と給与・預貯金口座の差し押さえ手続き
建物の明渡し手続きと並行して、あるいは明渡しが完了した後に、滞納された家賃の回収を進めます。家賃債権を回収するためには、裁判所で、未払家賃の支払いを命じる判決などの債務名義を取得したうえで、入居者名義の財産に対して強制執行を申し立てる必要があります。
実務において主な差し押さえ対象となるのは、預貯金口座と勤務先からの給与です。
預貯金口座を差し押さえる場合は、金融機関名と支店名を特定しなければなりません。給与の差し押さえは、入居者が勤務している会社を特定し、毎月の給与の一部を継続的に回収する手続きです。
入居者が行方不明で勤務先や保有口座が分からない場合は、弁護士に依頼したうえで、裁判所の財産開示手続や、弁護士会照会などを活用して財産状況の調査を試みることになります。
4-2 連帯保証人に対する支払い請求と回収の進め方
入居者本人からの回収が困難な場合に備え、連帯保証人への対応も早い段階から並行して進めておくことが重要です。
賃貸借契約に連帯保証人が付いている場合、貸主側は、保証契約の範囲内で、連帯保証人に対して滞納家賃の支払いを請求できます。連帯保証人は、保証契約の範囲内で、主債務者である入居者と連帯して支払い責任を負っているため、入居者本人の支払能力の有無にかかわらず、直接請求できるのが原則です。
実務上は、入居者本人に対して内容証明郵便で催告や解除通知を行うタイミングで、連帯保証人に対しても滞納状況や請求金額、支払期日を通知し、任意の支払いを促します。この段階で連帯保証人が支払いに応じれば、滞納家賃の全部または一部を早期に回収できる可能性があります。
一方、連帯保証人も支払いに応じない場合には、その後の建物明渡し請求訴訟や滞納家賃の請求訴訟を提起する際に、入居者本人だけでなく連帯保証人も共同被告として加えることを検討します。これにより、入居者本人に対する明渡しや滞納家賃の請求とあわせて、連帯保証人に対する支払いの判決を同時に取得することができます。
判決を取得しても任意の支払いがない場合には、その判決に基づき、連帯保証人の給与や預貯金に対する差押えを検討します。連帯保証人の勤務先が判明している場合には、給与の一部を継続的に回収できる可能性があります。給与の差押えが難しい場合は、預貯金の差押えなどが検討されます。
4-3 家賃債務保証会社を利用している場合の連携と注意点
契約時に家賃債務保証会社（以下、保証会社）を利用している場合は、滞納が発生した時点で速やかに保証会社へ保証債務の履行、実務上いわゆる代位弁済の請求を行います。多くの保証会社では、滞納の発生から通知を行うまでの期間に制限を設けており、この通知期間を過ぎてしまうと保証会社の免責条項により保証が受けられなくなるおそれがあるため注意が必要です。
保証会社が代位弁済を行った場合、家賃の回収自体は一旦完了しますが、その後の明渡し訴訟や退去手続きについて、保証会社の提携弁護士等を通じて進めるのか、あるいは貸主側で弁護士に依頼して進めるべきなのかは、保証会社の契約プランや特約によって異なります。
第5章 まとめ
家賃を滞納している入居者と連絡が取れない場合、管理会社として対応できる範囲には限界があります。オーナー側に何ら不備がなく、入居者が一方的に家賃を滞納し、連絡を絶っているようなケースであっても、内容証明郵便による催告から建物の明渡し請求訴訟、強制執行など、法的に踏むべき手続は多く、解決までには一定の時間と労力を要します。だからこそ、早い段階で弁護士に相談し、初動の段階から適切に進めることが重要です。
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