不動産を売却しようとした際、登記簿を確認すると「抵当権」が設定されたままになっていることがあります。住宅ローンなどを利用して不動産を購入した場合、金融機関がその不動産を担保として抵当権を設定するのが一般的です。
では、抵当権が残っている不動産は、そのまま売却することができるのでしょうか。今回は、抵当権の基本と、売却時に必要となる抵当権抹消登記について解説します。

抵当権とは？

抵当権とは、住宅ローンなどの借入れの担保として、不動産に設定される権利です。
たとえば、住宅ローンを利用して自宅を購入した場合、金融機関は融資したお金が返済されなかったときに備えて、購入した土地や建物に抵当権を設定します。
登記簿には、抵当権者である金融機関や、担保される債権の内容などが記録されます。
ローンを完済すると、実質的には抵当権によって担保される必要がなくなります。しかし、ローンを完済しただけで登記簿から抵当権の記録が自動的に消えるわけではありません。別途、「抵当権抹消登記」を申請する必要があります。

抵当権が残ったままでも売却できる？

抵当権が登記されている不動産についても、所有者が売買契約を締結すること自体は可能です。
ただし、実際の不動産売買では、売却代金などによってローンを完済し、買主に所有権を移転するのと同時に抵当権を抹消する方法が一般的です。
買主としては、購入した不動産に以前の所有者の借入れに関する抵当権が残っている状態は望ましくありません。そのため、決済の時点で売主側の抵当権を抹消し、買主への所有権移転登記を行うという流れになります。
たとえば、住宅ローンの残高が1,500万円あり、不動産を2,500万円で売却する場合、売却代金の一部をローンの返済に充て、その返済と抵当権抹消の手続きを行ったうえで、買主への所有権移転登記を進めることになります。

ローンを完済しているのに抵当権が残っている場合

注意したいのが、すでにローンを完済しているにもかかわらず、登記簿上は抵当権が残っているケースです。
金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取っていても、登記申請をしなければ抵当権の記録は残ったままです。
この場合、抵当権そのものが実際に残っているというより、「登記記録上、抵当権の抹消がされていない」という状態です。
売却を予定しているのであれば、早めに登記簿を確認し、必要な抹消登記を済ませておくと安心です。
また、完済から長期間が経過している場合、金融機関から受け取った書類を紛失していたり、金融機関の合併・名称変更などによって手続きに確認が必要になったりすることもあります。

抵当権抹消登記にはどのような書類が必要？

抵当権抹消登記では、一般的に、金融機関から交付された登記識別情報または登記済証、解除証書や弁済証書などの書類、金融機関の委任状などを使用します。
ただし、必要となる書類は抵当権の設定時期や金融機関の状況などによって異なる場合があります。
特に、古い抵当権の場合には、金融機関の名称や本店所在地が現在と異なっていることがあります。その場合、抵当権者の表示変更など、抹消登記以外の手続きが必要になることもあります。

不動産を売却する前に登記簿を確認しましょう

不動産を売却する場合、所有権だけでなく、抵当権などの権利関係についても確認しておくことが大切です。
住宅ローンが残っている場合には、売却代金でローンを完済できるかどうか、金融機関との間で抵当権抹消の準備ができるかなどを事前に確認しておく必要があります。
一方、すでにローンを完済している場合でも、登記簿上の抵当権が自動的に消えるわけではありません。
不動産の売却を予定している方は、まず登記事項証明書を取得して、現在どのような権利が登記されているのかを確認してみるとよいでしょう。
抵当権が残っているからといって、必ずしも売却できないわけではありません。しかし、売却手続きを円滑に進めるためには、抵当権の抹消について早めに確認しておくことが重要です。