【不動産業】所有者以外の空き家管理契約における紛争予防とスキーム構築事例

ご相談時のご状況

今回ご紹介する依頼者様は、当事務所の顧問先のご企業様です。近年需要が高まっている空き家管理サービスにおいて、従来の「所有者本人による申し込み」だけでなく、「高齢の所有者に代わり、その親族（子など）が依頼者として契約したい」という実務上のニーズへの対応を検討されていました。 しかし、依頼者と所有者が異なる場合、無権代理による契約の無効リスクや、所有者の判断能力（認知症等）に疑義がある場合の委任の有効性、さらには消費者契約法に抵触しない免責範囲の設定など、多角的なリーガルチェックが必要な状況にありました。

解決・改善に向けた当事務所のアドバイス・対応

当事務所では、まずご提示いただいた契約書案に対し、消費者契約法等の関連法令に準拠したリーガルチェックを実施しました。特に免責規定については、事業者の法的リスクを適切にコントロールしつつ、契約が無効とされるリスクを回避するための視点でチェックを行いました。 また、本件の課題である「依頼者と所有者が異なるケース」に対し、依頼者が適法な権限を有していることを契約上で明確に担保させ、万が一所有者との間で紛争が生じた際の責任の所在や損害の補償関係を整理した実務的なスキームを構築しました。あわせて、書面上の対策に留まらず、証拠力を高めるための本人確認の運用や、所有者が高齢な場合における意思能力の確認フローといった実務面のアドバイスも行い、現場のスピード感と紛争予防のバランスを両立させた総合的な解決策を提示しました。

適正な事業運営にあたってのポイント

高齢者の資産管理が絡むサービスでは、契約当事者と権利者が異なるケースが今後も増加することが予想されます。事業者は、単に契約を結ぶだけでなく、「誰がどのような権限で申し込んでいるのか」を契約書上で明確にし、リスクを依頼者に適切に転嫁しておく体制が不可欠です。 また、デジタル化や電子契約の導入が進む中でも、高齢者やその親族が関わる場面では、意思能力の確認といったアナログな判断が不可欠でしょう。技術面と法務面の双方から、自社のサービス規模や料金水準に見合った「実効性のあるリスク管理」を行うことが、長期的なコンプライアンス遵守において重要です。
当事務所では、各社様の事業実態に即した実務的なスピード感を尊重しつつ、本事例のような複雑な法的課題に対しても、最適なリスク管理体制の構築を全面的にバックアップいたします。