1.はじめに

抵当権は、その被担保債権が完済されていても抹消登記がなされず、放置されたままになっているケースがあります。
休眠担保権とは、権利行使がされないまま長期間にわたって放置された抵当権などの担保権を指します。

被担保債権が完済されれば、その抵当権に基づいて強制競売を行うことはできないため、必ずしもすぐに抹消登記をしなければならない訳ではありません。

しかし、不動産の所有者が亡くなって相続登記をするタイミングや、不動産を売却しようとしたときに古い抵当権が設定されていることに気づくことがあります。

一般的には抵当権を抹消しなければ新しいローンに抵当権を設定することができないため、抵当権の抹消登記をしなければ、売却の手続きを進めることができなくなってしまいます。

2.共同申請の原則

抵当権の抹消登記は共同申請の原則が適用されるため、所有権者を登記権利者として、抵当権者を登記義務者として、共同で登記申請を行わなければならないのが原則です。
被担保債権が弁済や消滅時効などによって消滅しているとき、抵当権の抹消登記を申請するには抵当権者を探し、登記申請に協力してもらわなければなりません。
2、3年前に被担保債権が消滅しているのであれば、あまり気になるところではありませんが、明治時代や大正時代の抵当権となると、抵当権者に相続が発生していたり、法人である場合は登記簿が閉鎖されていて抵当権者がわからないといった状況が生まれます。

3.弁済供託による休眠担保権抹消登記の特例

このように、昔に設定された抵当権の抹消登記は、個人であれば抵当権者の相続人全員の協力が必要になります。
登記簿上の住所をもとに、戸籍謄本を請求して探していくことになりますが、相続人全員の行方を調査しても判明しなかったときは、休眠担保権抹消登記の特例を検討します。
いくつかの特例がありますが、ここでは、弁済供託による休眠担保権抹消登記についてポイントを解説します。

上記の条件を満たすことによって、所有権者が単独で抵当権の抹消登記を申請することができます。

4.所在が知れないことを証する書面

抵当権者の所在が知れないといえるためには、住民票や戸籍の収集、聞き込み調査など、相当の手段を尽くす必要があるとされます。
抵当権者が法人の場合は、法人登記簿が閉鎖されており、かつ廃棄されている場合が該当します。
登記申請の際には、「所在が知れないことを証する書面」が添付書類となります。
具体的には、市町村長の証明書、警察官または民生委員の証明書、被担保債権の受領催告書が不到達であったことを証する書面、法人調査書のいずれかとなります。

5.20年経過後に被担保債権の元本、利息、損害金の全額に相当する金銭が供託されたこと

被担保債権がもう既に弁済されていたとしても、この制度によって抹消登記をするには、元本、利息、損害金の「全額」を供託する必要があります。
かなり昔の抵当権であれば、負担額はそれほど大きくならないでしょう。また、昭和39年以後に設定された抵当権は、弁済期が登記事項になっていません。
そのため「被担保債権の弁済期を証する書面」を添付する必要があります。

6.さいごに

いかがでしたでしょうか。
今回はポイントを絞って休眠担保権の抹消登記についてご説明しました。
休眠担保権の抹消登記は複雑になることが多く、お困りの際は、法律専門家へのご相談をご検討ください。