不動産の売却準備を進めている際に、登記簿（登記事項証明書）を確認したところ、何十年も前の抵当権が残っていたというケースがあります。
「住宅ローンはとっくに完済しているはずなのに、なぜ抵当権が残っているのだろう」
「古い抵当権があると不動産は売却できないのか」
このような疑問を持たれる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は、古い抵当権が残っている不動産の売却について解説します。

抵当権とは？

抵当権とは、金融機関などが住宅ローン等の担保として不動産に設定する権利です。
例えば、住宅ローンを利用して自宅を購入した場合、銀行は返済ができなくなった場合に備えて、その不動産に抵当権を設定します。
通常は、ローンを完済すると抵当権を抹消する手続きを行いますが、自動的に抹消されるものではないため、完済後に手続きをしないまま長期間放置されているケースも見受けられます。

抵当権が残っていても問題ない？

登記上抵当権が残っていても、あくまで所有者は現在の名義人ですので、居住したり管理したりすること自体に問題が生じるわけではありません。
ただし、売却となると話は別です。

不動産売却時には抵当権の抹消が必要？

不動産を購入する際には、買主としては権利関係が整理された状態で引き渡しを受けたいと考えるのが一般的です。
そのため、登記簿上に古い抵当権が残っている場合には、売買手続きの中で確認や対応を求められることがあります。
また、買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関は既存の抵当権が抹消されることを前提として融資を行うことが通常です。
このため、売却前、または売買決済のタイミングまでに抵当権抹消登記の手続きを行う必要が生じることがあります。

古い抵当権で問題になるケース

古い抵当権の場合、通常の抵当権抹消よりも手続きが複雑になることがあります。
例えば、以下のようなケースです。

• 金融機関が合併や商号変更をしている
• 当時の書類が見当たらない
• 抵当権者がすでに解散している
• 相続が発生していて関係者が増えている
• 何十年も前のため経緯が不明になっている

特に昔の金融機関などは、組織再編が繰り返されていることもあり、現在どこに確認すればよいのかわからなくなるケースがあります。
また、完済済みであっても、抹消書類を紛失している場合には再発行等の対応が必要になることもあります。

「かなり古いから自然に消えている」は誤解

「数十年前の抵当権だから、もう効力はないのでは」と考えられることもあります。
しかし、登記上残っている以上、原則として正式な抹消手続きが必要になります。
実際には返済が終わっていても、登記簿上では抵当権が存在している状態のままです。そのため、不動産取引の場面では整理を求められることが多くなります。

まずは登記事項証明書の確認を

古い抵当権が気になる場合は、まず現在の登記事項証明書を確認することが重要です。
抵当権者の名称、設定年月日といった登記事項を確認することで、どのような手続きが必要になるか見えてきます。
売却予定がある場合には、早めに状況を把握しておくことで、取引直前に慌てずに済むでしょう。

まとめ

古い抵当権が残っている不動産でも、直ちに売却できないというわけではありません。ただし、実際の売買では、抵当権抹消の対応が必要になることが多く、内容によっては確認や準備に時間がかかることがあります。
特に、古い登記ほど関係資料が不足していたり、金融機関の変遷があったりするため、早めに登記の状況を確認しておくことが大切です。