相続登記の義務化が始まり、不動産の把握はこれまで以上に重要になっています。そのような中で開始されたのが、法務局の所有不動産記録証明制度です。
この制度は、登記情報を基に、特定の人が登記名義人として所有している不動産を一覧で証明するものです。今後、相続実務における調査手段の一つとして活用が期待されます。
1. 所有不動産記録証明制度とは
所有不動産記録証明制度とは、法務局が保有する登記情報を基に、特定の人が登記名義人として所有している不動産を一覧形式で証明する制度です。
特定の個人・法人について、登記名義人として所有している不動産を法務局がシステム検索し、一覧化してくれることで
- 被相続人がどこに不動産を持っていたか分からない
- 全国に不動産が点在していそう
- 相続人が把握していない不動産がありそう
といったケースでも、登記ベースで不動産を一括把握することが可能になります。
2. 所有不動産記録証明制度では何が分かる？証明書の内容と相続実務での活用場面
証明書の基本的な内容
証明書には、請求書に記載した検索条件に基づき、登記名義人として所有している土地・建物が一覧で表示されます。
あくまで「登記されている所有不動産」が対象であり、未登記建物などは含まれません。
実務での主な使いどころ
これまで、不動産を調査するには、市区町村ごとに名寄帳を取得したり、思い当たる地域の登記簿を一件ずつ確認したりする必要がありました。
本制度では、登記データを横断的に検索し、該当する不動産をまとめて証明してもらうことができますので、特に次のような場面では有効に活用ができるでしょう。
- 相続開始後、不動産の全体像が不明な場合
- 相続登記の前提として、不動産の漏れを防ぎたい場合
- 遺産分割協議書作成前の財産確定
- 被相続人が転居・改姓を繰り返していたケース
誰が請求できるか
所有不動産記録証明は、登記名義人本人のほか、相続人その他の一般承継人が請求できます。また、委任を受けた代理人による請求も可能です。
相続の場合、被相続人の死亡の事実や相続関係を証明する戸籍等の書類が必要になります。代理人が請求する場合は、委任状の提出が求められます。
※当事務所が代理人として請求することも可能です。
検索条件を記載する際の注意点
法務局による登記データの検索は、申請時に記載する以下のような検索条件に基づいて行われます。
- 現在の氏名・住所
- 過去の氏名・住所（転居・改姓がある場合）
- 外国籍の方はローマ字氏名
- 法人は会社法人等番号
そのため、登記記録上の氏名・住所とズレていると、実際に不動産が存在していても「該当なし」となる可能性があります。
相続手続での使用の場合は、被相続人の戸籍・戸籍の附票・住民票等で正確な情報を確認の上で申請しましょう。
手数料の目安
書面請求
1検索条件あたり 1,600円
オンライン請求
若干安価（郵送交付1,500円、窓口交付1,470円）
※過去の住所や改姓前の氏名など、検索条件を複数指定すると、その分手数料がかかります。
3. 所有不動産記録証明制度と名寄帳の併用について
所有不動産記録証明制度で対象となるのは、「所有権の登記がされている不動産のみ」です。
そのため、
- 未登記建物
- 登記されていない増築部分
- 表示登記のみで所有権登記がない不動産
は、申請をかけたとしても検索結果としては出てきません。
一方で、市区町村が発行する名寄帳は、固定資産税の課税対象となっている不動産を一覧化する資料となり、登記がない建物でも、課税されていれば名寄帳に載る可能性があります。
そのため、相続実務において、特に次のような場面では、所有不動産記録証明制度だけに頼らず、名寄帳も取得の上で調査を行った方がよいと考えます。
- 被相続人が古い建物を所有していた場合
- 増築歴がありそうな建物の場合
- 地方に不動産が多数ある場合（相続人が所在含めて正確に把握できていない場合）
- 登記していない建物が存在していることが明らかな場合
4. まとめ
相続手続において、「亡くなった方がどこに不動産を持っていたのか分からない」という問題は、決して珍しいものではありません。登記簿や固定資産税の納税通知書が手元にあればよいのですが、実際には資料が散逸していたり、遠方の不動産の存在をご家族が把握していなかったりするケースも多く見られます。
当事務所では、
- 所有不動産記録証明の取得
- 名寄帳との照合
- 相続登記手続
- 遺産分割協議のサポート
- 相続税申告との連携
まで、一体的に対応しています。
相続した不動産の把握に不安がある場合は、早めにご相談ください。
